主持人 徐婷
嘉宾 南通开发区法院行政庭 陈金平法官
案例
2013年6月9日，吴某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同并办理了商品房预售合同登记备案。该商品房买卖合同实为作为某房地产开发公司向吴某借款的担保。2013年8月23日，经某房地产开发公司单方申请，某住建局撤销了网上登记备案。该备案登被记撤销获准后，某房地产开发公司就案涉商品房与他人另行签订了买卖合同并于2013年8月12日完成了新的商品房预售合同网上备案登记。后因某房地产开发公司到期不能偿还吴某借款，吴某于2017年提起行政诉讼请求确认撤销商品房买卖合同登记备案行为违法。法院判决确认某住建局作出的撤销商品房买卖合同网上登记备案的行为违法。2018年11月，吴某向某住建局提出行政赔偿申请。2019年1月10日，某住建局作出复函，认为吴某的申请不符合行政赔偿的条件。吴某不服该复函而提起诉讼，请求判决某住建局向其赔偿买卖合同价款及利息。
法官说法
法院审理认为，根据《中华人民共和国国家赔偿法》规定，行政机关承担行政赔偿责任需要具备三个必要条件：一是行政机关实施了违法行使行政职权的行为；二是公民、法人和其他组织的合法权益受到侵犯，即存在损害结果；三是受害人的损害结果是因行政机关违法行使职权的行为造成的，即存在法律上的因果关系。案涉商品房预售合同网上备案登记所涉的商品房买卖合同系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，签订商品房买卖合同的目的实际上是为双方之间的借款合同提供担保，吴某所主张的损失根本上是因某房地产开发公司不履行借款合同的约定所导致，而非商品房预售合同登记备案撤销所致。虽然撤销案涉商品房预售合同登记备案的行为被认定为违法，但吴某其所主张的损失与撤销商品房预售合同登记备案行为无法律上的因果关系，其双方之间签订的借款合同及其担保也不属于某住建局撤销商品房预售合同登记备案时审查的职责范围，故驳回了吴某的诉讼请求。
案例背景
这起案例是一起因民间借贷 “让与担保”即在签订民间借贷合同后又订立商品房预售合同并办理网上备案登记后被告行政机关撤销网上备案登记后所引发的行政赔偿纠纷。之所以选取这样一个案例，因为它具有一定的代表性。近几年民间借贷领域纠纷频发，民间借贷纠纷已经排在我国民事审判案件类型的第一位。民间借贷领域也出现了许多新的“担保”形式，因此经常引发各类新型纠纷。如有的债权人为了避免债务人无力偿还借款,同时增加自己债权实现的可能性,往往在与借款人签订民间借贷合同的同时,又签订了房屋买卖合同,约定债务人不能偿还债款本息的,则将债务人的房屋出卖给出借人,以履行买卖合同作为双方权利义务的终结。本案中，就是出借人与开发商在签订民间借贷合同的同时又签订了商品房预售合同并办理商品房预售合同登记备案以期待保障其债权能得以实现。我国现行法律法规对“名为买卖、实为借贷担保”的“让与担保”方式并不持支持的态度，这种担保方式对担保权人和设定人都存在着不确定的商业风险, 出借人应依照法律及司法解释的规定，为自己的债权选择合法、合规的担保形式以保障自己的合法债权。
行政机关承担行政赔偿责任的条件
《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。第四条规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（四）造成财产损害的其他违法行为。根据上述规定，行政机关承担行政赔偿责任需要具备三个必要条件：一是行政机关实施了违法行使行政职权的行为；二是公民、法人和其他组织的合法权益受到侵犯，即存在损害结果；三是受害人的损害结果是因行政机关违法行使职权的行为造成的，即存在法律上的因果关系。就本案而言，某住建局违法撤销预售合同登记备案的商品房，经某房地产开发公司与他人另行签订买卖合同并重新办理预售合同登记备案手续后，导致其债权不能完全实现，从而对其造成了损害结果，故物某要求某住建局赔偿其损失。由于撤销商品房预售合同登记备案行为已被生效判决确认违法，故吴某主张行政赔偿请求能否得到支持取决于：吴某的合法权益有无受到损害及其主张的损害与某住建局的违法行为之间有无法律上的因果关系。从本案查明的事实来看，吴某与某房地产开发公司签订案涉商品房买卖合同的目的实际上是为双方之间的借款合同提供担保，双方之间不存在真实的买卖房屋的意思表示，吴某也未针对案涉预售合同中约定的商品房支付过价款，其支付给某房地产开发公司的实际上是借款。也就是说，案涉商品房买卖合同是虚假的，其实际作用在于当某房地产开发公司到期不能偿还借款时，将以该在建商品房作为担保标的物来向吴某清偿债务。因此，吴某与某房地产开发公司虽然签订了两份合同，但吴某实际上只有一个债权，即因借款合同所形成的债权。吴某所主张的损失根本上是因某房地产开发公司不履行借款合同的约定所导致，而非案涉商品房预售合同登记备案撤销所致。吴某所主张的损失与案涉撤销商品房预售合同登记备案行为无法律上的因果关系。况且，吴某与某房地产开发公司签订的借款合同及其担保也不属于如皋住建局撤销商品房预售合同登记备案时审查的职责范围。因此，行政机关不对“让与担保”中的商业风险和民事责任“买单”。