2021年1月6日下午，南通开发区法院依法公开开庭审理原告王某与被告王某某、朱某房屋买卖合同纠纷一案，并依法适用《民法典》新规当庭作出一审判决。该案是《民法典》2021年1月1日实施以来，该院首例适用《民法典》宣判的案件。

【简要案情】

2016年10月7日，被告王某某与第三人景瑞公司签订商品房买卖合同（预售），购买南通市景瑞御府房屋一套，总价77万余元，并与第三人农业银行签订个人购房担保借款合同，借款62万元，由景瑞公司提供阶段性担保，并以案涉房屋进行抵押，并办理抵押（预告）登记。2018年10月11日，原告与被告及居间方签订买卖协议，被告王某某将案涉房屋出售给原告，约定价款133万元。合同签订后，原告已按约支付房款合计66.5万元。2019年9月30日，原告代被告从景瑞公司接收房屋，支付面积补差、维修基金、物业费、垃圾清运费、电梯水泵运行费等。因原告被告未能正常履行涉案房屋每月银行还款义务，为避免涉案房屋被开发商收回，截止2020年12月30日，原告代被告王某某向第三人农业银行偿还贷款本息合计6.6万余元。因原告、中介公司多次催告，被告始终未配合办理房屋过户手续，原告王某诉请法院判令被告协助其办理过户。

【法院判决】

法院经审理认为，原、被告签订的房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，合法有效。根据《民法典》第四百零六条规定，房屋抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约支付了购房款，被告应按约及时办理产权登记并配合原告办理过户手续。被告未按约履行上述义务，构成违约。现原告代被告支付了面积补差款、维修基金等费用，接收了案涉房屋，并同意代被告偿还剩余银行贷款，则合同具备继续履行的条件。

遂法院依法判决被告王某某、朱某办理涉案房屋的产权登记后，协助原告王某办理该房屋的过户手续。

【法官说法】

《物权法》规定，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。新旧法对抵押期间财产可否不经抵押权人同意自由转让作出了差异甚大的规定。

《民法典》的抵押财产可自由转让新制度的核心为:抵押财产可以在未经注销抵押登记的前提下自由转让，不以抵押权人的同意为前提(另有约定的除外)，但抵押财产过户后，原抵押权依然存在于抵押财产之上。

南通开发区法院民庭庭长施永华表示，抵押财产可自由转让新制度符合物权制度的基本原理，大大促进了市场交易，简化了交易程序，降低了交易双方的法律风险，同时也充分保障了抵押权人权利。