9月3日上午，南通开发区法院民庭张邢霖法官走进106.1直播室，针对今年疫情之后出现的房屋租赁合同纠纷，和听众朋友们进行空中的《以案说法》，为市民在解决房屋租赁合同纠纷时提供法律方面的建议。
案情回顾
原告将房屋出租给被告作为足浴室使用。因疫情和防控需要，承租人的经营受到较大影响，无法正常营业。双方对解除合同事宜进行了协商，在承租人撤离租赁房屋后，出租人起诉至法院要求赔偿相关损失。在法院主持的调解下，最后双方还是各让一步，在承租人同意押金不予退还并赔偿一定的损失后，纠纷得以妥善化解，达到了较好的法律效果和社会效果。
以案说法
疫情对房屋租赁合同的影响对民用自住类型的房屋较小，主要对商用类型的房屋影响较大。比如：餐厅、宾馆、商场消费娱乐场，还有教育培训机构等人员集中的场所，客流下降、限制经营必然导致收入减少。可能导致如下房屋租赁合同纠纷：一种是，承租人不能按时足额支付租金，出租人起诉要求解除合同，并由承租人承担相应违约责任等；另一种是，承租人不能或不能完全使用租赁房屋，合同目的不能实现，或者导致其经营损失，继续履行合同成本过高，起诉要求提前终止房屋租赁合同。
承租人不能按时支付租金的情况分为两类。一类是与疫情防控直接相关，比如双方因疫情防控无法联系，又无法通过其它方式支付租金。该种情况，出租人是不能解除合同的。另一类是承租人以收入减少或者疫情期间没有收入为由未按时支付租金。该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关，并非恶意违约。从疫情防控的客观现实出发，对于因疫情防控期间未按时支付房租的行为，不宜认定为根本违约。只要承租人在此后补交租金，合同还是能继续履行的，出租人要求解除合同法院一般不予支持。
对于承租人以疫情防控为由要求解除合同，必须严格审查疫情防控与合同目的不能实现之间的因果关系。虽然疫情防控对租赁合同的履行造成一定影响，但没有达到合同目的不能实现的程度，承租人无权要求解除合同，但可酌情减免部分租金。如果承租人因疫情防控导致收入大幅下降，继续履行合同对其显失公平的，可以根据实际情况，按照公平原则，判决承租人承担一定的违约责任后解除合同。
另外，对于在合同还在继续履行的，疫情期间的租金如何处理？能否减免？减免租金属于变更合同，要具体考虑当事人是自然人还是企业、租用房屋是哪种商业用途、疫情期间房屋是部分不能使用还是全部能使用等因素进行综合判断，进而决定是全部免除、部分免除，还是不予免除。需要强调的是，公平原则是对双方当事人的公平，既要对承租人公平，又要对出租人公平，如果全部免除租金，实际上是让出租人承担疫情带来的全部风险，反而不公平，因此，在分配风险及责任时，应考虑影响合同履行的各方因素，不可过于偏向承租人，导致损害出租人的合法权益。
法官建议
一是要及时通知，提供证明。如果当事人希望通过不可抗力寻求救济，免除责任，应当将合同因疫情导致的履行障碍及时告知对方当事人，以尽量减少不可抗力给对方当事人造成的损失。同时，还应当在合理期限内提供履行障碍的证明文件。
二是要注意固定和留存证据。当事人应当注意留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的证据。比如，政府针对疫情发布的相关政策，采取的具体措施等；承租人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据；承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减的相关证据。如果双方当事人在疫情防控期间存在协商沟通的，应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等，必要时可通过公证的方式予以固定。
三是要合理提出诉求。对疫情性质的确定因个案的不同而存有差异，当事人应谨慎选择诉求，充分考虑疫情对合同履行的影响，确定是要求变更合同还是要求解除合同。比如，在疫情仅是对承租人的经营收益产生不利影响，但并不必然导致合同目的不能实现的情况下，承租人要求解除合同的主张很难得到法院支持。此时，承租人基于情势变更或公平原则要求法院减免租金的请求更为现实和合理。
最后，我们还是建议当事人在疫情发生之后，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期。出租人和承租人相互体谅、共渡难关，尽量通过友好协商，私力救济的方式，从源头上减少纠纷产生。如果协商不成，建议承租人先行交纳租金，防止因己方违约而承担不必要的违约责任。